Publié le 18 Octobre 2022

Il est de coutume que les professionnels de l’immobilier retiennent le critère de 9 m² pour dénommer une pièce comme chambre. Les différentes émissions TV sont unanimes sur le sujet. Pour autant, certains logements disposent de pièce qui ne remplissent pas cette caractéristique et qui remplissent tout de même la fonction de chambre pour les occupants. De fait, lors de la mise en vente ou la mise en location, ces biens sont « rétrogradés » au rang inférieur de leur type, de F5 à F4, ou du T4 au T3… Cette « amputation » réalisée sur « l’autel » de la sacrosainte règle des 9 m² est-elle juste ? En effet, la perte d’une pièce principale engendre des conséquences économiques pour la présentation du logement. Il est donc essentiel de vérifier l’existence d’un fondement juridique de la surface minimale pour une chambre.

Que dit la loi en matière de décence du logement ?

C’est plus précisément un décret et non une loi qui rappelle les 9 m² mais à la différence qu’ici, nous ne parlons pas de la surface minimale d’une chambre mais d’une caractéristique minimale pour la décence du logement. L’article 4 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose ce qui suit : « Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. ».

De quoi parlons-nous précisément ici ?

Il s’agit de préciser la taille minimale pour qu’un logement soit décent et donc louable, et non de définir la taille minimale d’une chambre en toute circonstance. Pour exemple, la « chambre de bonne » que je loue est-elle décente au regard de ces dispositions ? Sur le sujet, je vous conseille la réponse officielle de l’Etat ici : https://www.demarches.interieur.gouv.fr/particuliers/quelle-surface-minimum-logement-louer#:~:text=Il%20s'agit%20d'un%20des%20crit%C3%A8res%20de%20d%C3%A9cence%20du,d'au%20moins%2020%20m%C2%B3 .

La décence du logement ne répond donc pas à la question de la surface minimale d’une chambre. Mais qu’est-ce qu’une chambre si ce n’est une pièce principale du logement …

Le Décret n° 2005-69 du 31 janvier 2005 relatif aux avances remboursables sans intérêt pour l'acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété et modifiant le code de la construction et de l'habitation définit la pièce principale. L’annexe « RELATIVE AUX NORMES DE SURFACE ET D'HABITABILITÉ APPLICABLES AUX LOGEMENTS AYANT BÉNÉFICIÉ POUR LEUR ACQUISITION OU LEUR CONSTRUCTION À TITRE D'ACCESSION À LA PREMIÈRE PROPRIÉTÉ D'AVANCES REMBOURSABLES SANS INTÉRÊT » dispose ce qui suit :

• « La moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 mètres carrés au moins ; aucune de ces pièces n'ayant une surface inférieure à 7 mètres carrés.
• La hauteur sous-plafond d'une pièce principale est au moins égale à 2,30 mètres pour une surface au moins égale à 7 mètres carrés. 
• Toutes les pièces principales des logements sont pourvues d'ouvertures donnant à l'air libre. »

Par conséquent, une chambre peut donc être réglementairement inférieur à 9 m² à certaines conditions. Mais une chambre de 9 m² n’est pas nécessairement une chambre selon cette définition.

Il convient de rappeler que la surface habitable décrite par la loi du 25 mars 2009, dite loi Boutin, est comprise pour les pièces dont les hauteurs sous-plafond sont supérieures à 1,80 mètres (hors véranda).

Pour résumé, la présence seule d’une surface habitable n’est ni garant de la décence du logement ni de la présence d’une pièce principale.

Une pièce de 7 m² pour une hauteur sous-plafond de 2,30 mètres disposant d’un ouvrant donnant sur l’extérieur et dont la moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 m² au moins peut donc être considérée comme chambre. Alors qu’une chambre de 9 m² habitable avec une hauteur sous plafond de 2 mètres ne sera jamais réglementairement une chambre.

François CUCHEVAL, Président de la SAS Diagat'Home